【禁煙アパート建築記1】想定入居者と付帯設備

敷地内全面喫煙禁止の集合住宅建築計画
1. 想定入居者
必ずしも禁煙アパートの最適地域ではない
付帯設備
完成時期

敷地内全面喫煙禁止の集合住宅建築計画

建築を決意したものの、建築業界の職人不足の影響もあり、なかなか建築費用等で折り合いがつかず、建築業者の選定が難航していた。

その後、何とかコストダウンの工夫をしていただき、建築会社を決定し、いよいよ建築開始に向けて動き出すことになった。

今回は、アパート想定入居者から間取り、設備の選定について紹介したい。

敷地内完全禁煙のアパート完成予定は2020年2月である。

想定入居者

建築予定地域は比較的ファミリー物件が豊富で、築浅で広めの単身向け物件が少ない。まずこの調査結果からターゲットを単身者に絞ることにした。

非喫煙者で健康意識の高い想定入居者が「広さ・設備より家賃の安さ」を第一に求めているとは考えにくいので、戸当たり30㎡を確保する。

実は30㎡を仕切って1LDKにしてしまうと、一部屋が狭くなるうえに寝室のエアコンを追加で用意する必要があるなど、かえって1Kより暮らしにくいという説もある。

そこで対面キッチンを備えた広めの1K・1Rにできないかと提案したが、有効採光面積の関係でこれ以上リビングを広くするのは難しいとのことだった。

また、建築会社および管理・仲介会社から、「一般的な入居者の方にとっては1Kより1LDKで募集したほうが興味を持ってもらいやすい」との意見が出た。

必ずしも禁煙アパートの最適地域ではない

実際のところ、この地域は「外国人を含む単身の男性労働者」が多く、より禁煙物件の需要があると推定される「中流以上の単身女性」という入居者は少ないのかもしれない。

しかし、全国的に敷地内禁煙の集合住宅そのものがほとんどないことから、立地に関わらず全ての入居者層へ一定の需要があると考えている。今や男性も過半数は非喫煙者だ。

そもそも禁煙でないアパートを建築するつもりはなく、この案件は「喫煙率が比較的高い地方都市において禁煙アパートの需要があるのか、その入居者の属性に特徴はあるのか」といったマーケティングの側面もある。

付帯設備

賃料の安さを売りにしないという方向性から、間取りと同様に付帯設備もある程度充実させておく必要がある。

インターネット・Wi-Fiサービス

近年のトレンド設備は、インターネット（Wi-Fi）無料提供サービスと宅配ボックスである。いずれも導入に数十万円の費用がかかることから、費用対効果を考慮しなければならない。

5G時代の自宅Wi-Fi

インターネット無料設備は、入居者側で契約の手間がかからず、オンラインゲーム等のヘビーユーザーでないかぎりは魅力的な設備となる。

都市部ではWi-Fi無料物件は増えてきているが、地方ではまだ少なく、近隣との差別化になると考えられる。

しかし、5年は戦える設備であるものの、5Gが普及した時には魅力が薄れている可能性がある。もっとも、アパートWi-Fi業者は、5Gがらみの質問をよく受けるようで、「モバイル高速通信が普及したとしてもギガバイト料金単価が劇的に下がるとは考えにくい」という理由から、しばらくは自宅の固定回線需要は落ちないと回答しているようだ。

また、スマートハウスなど住宅のIOT化を進めるためには、固定回線がある方が都合がよいため、しばらくは求められる設備であることは間違いない。

大家には戸当たり2000円程度の維持費が、「空室でも」かかってくるというリスクがある。